Actualmente, se favorecen dos tipos de arrendamientos cuando un operador decide poner a disposición de un inversor un techo o un terreno para instalar una planta de energía fotovoltaica.
Rentabilizar el techo
Cuando hoy en día se plantea un proyecto de construcción de un edificio en una finca surge la oportunidad de instalar una planta fotovoltaica en su cubierta. Esto es lo que observa Valérie Galland, Land Expert en Indre. “Tenemos cada vez más proyectos con diversidad de inversores y arreglos legales”, dijo durante una conferencia organizada por la Confederación de Expertos de la Tierra el 6 de octubre en el Sommet de l’Élevage en Cournon (Puy de Dome). La electricidad producida se inyecta a la red y en ocasiones una parte se autoconsume.
Además, no es necesario construir un nuevo edificio. La cuestión de la instalación de paneles fotovoltaicos también surge en edificios existentes. También hablando en la Cumbre Ganadera del 5 de octubre, la empresa Terre et Lac Solaire, que diseña y opera plantas de energía solar en nombre de profesionales, admitió en este caso que lo ideal es poner los paneles en bandeja de acero en lugar de fibrocemento. «Una central eléctrica funciona durante 30 o 40 años. Hay que asegurarse de que el techo esté en buenas condiciones y que la estructura pueda soportar el peso de los paneles, de lo contrario, se debe planificar un presupuesto para el refuerzo de la estructura».
“A veces, las regiones otorgan subsidios para ayudar a los agricultores a eliminar el asbesto de sus techos de fibrocemento para rehabilitarlos para un proyecto fotovoltaico”, señaló IriSolaris, otro proveedor de servicios que opera en este mercado. En determinados territorios especialmente afectados por el granizo, los operadores han convertido los daños en las cubiertas de sus edificios en una oportunidad. «Con el seguro de todo o parte de la retirada del amianto, sustituyeron su cubierta de fibrocemento por una cubierta de acero antes de instalar, en un segundo paso, una planta de energía fotovoltaica», explica Patrice Duquet, experto en tierras en Puy-de-Dôme. en su intervención junto a Valérie Galland.
Se prefieren dos arrendamientos en el mercado
«El operador puede invertir solo en una planta de energía fotovoltaica como propietario o arrendatario del edificio y del terreno. Los montajes son entonces generalmente más simples», admitió Valérie Galland. Las cosas se complican desde el punto de vista legal cuando el operador decide poner a disposición de un inversor (como Terre et Lac Solaire o IriSolaris, por ejemplo) un espacio (un tejado o un terreno sobre el que se construirá un edificio para albergar los paneles). ) para instalar la planta fotovoltaica. Luego se debe firmar un contrato de arrendamiento.
«Desde un punto de vista legal, la idea es que quien financiará la planta fotovoltaica o alquilará el techo tenga un derecho real sobre la propiedad gracias a un contrato de arrendamiento de obra en el caso de la construcción de un nuevo edificio o «un arrendamiento enfitéutico si el edificio ya existe, explica el experto en suelo. Además, existe una incompatibilidad entre el arrendamiento rural y la actividad de producción de energía eléctrica fotovoltaica. Por tanto, si se construye una central sobre un edificio alquilado en régimen de arrendamiento rural, será necesario extraer del contrato de arrendamiento rural el volumen que ocupa la planta modificando el contrato de arrendamiento e involucrando a un aparejador que dividirá el edificio en dos volúmenes: el espacio puesto a disposición del inversor y el resto del edificio, de lo contrario se corre el riesgo de denuncia del contrato de arrendamiento».
«Evitar la bomba de relojería fiscal»
«Si bien la devolución de los inmuebles al patrimonio del arrendador al final del contrato de arrendamiento es gratuita, no obstante constituye renta imponible. Esta se le transfiere a un valor de mercado tasado el día de la transmisión. Este trabajo puede ser realizado por el agrimensor. Es este valor de mercado el que estará sujeto a impuestos.
La situación es diferente para los arrendamientos de construcción. La planta y el edificio se valoran al final del arrendamiento según su precio de costo. A nivel fiscal, se aplica una reducción del 8% por año de detención más allá de los 18 años. Por lo tanto, existe interés en firmar contratos de arrendamiento de obras durante al menos 30 años para beneficiarse de una reducción fiscal del 100% al trigésimo año. Si no es así, el propietario corre el riesgo de enfrentarse a una ‘bomba fiscal'», explica Patrice Duquet, Land Expert en Puy-de-Dôme.
Para ir más lejos
Si desea saber más sobre la rentabilidad de una planta de energía fotovoltaica instalada en un techo, puede leer el caso de gestión de nuestro n°3953 del 22 de abril de 2022 (disponible en lafrangeagricole.fr., presenta la situación de Eric Delacour , agricultor de Aisne y que instaló paneles en un edificio nuevo pero también en un edificio existente). También encontrará respuestas sobre la elección de la estructura jurídica que alberga la actividad fotovoltaica en el caso de gestión n° 3973 del 15 de septiembre de 2022.